우리 군민의 조례이어야 한다

도시지역내의 건축은 건축물의 용도에 관한 사항과 선축물의 수평 공간적인 밀도에 관한 사항 및 체적의 밀도에 관한 사항을 관계법으로 규정하여 도시의 유기적인 조화와 체계적인 발전을 도모한다.

도시지역은 크게 녹지지역과 주거지역, 상업지역과 공업지역으로 구분하며 녹지지역은 도시의 외곽지역으로 녹지비율을 크게 규정하므로써 도시의 과밀을 억제하고 도시 전체의 쾌적한 녹지공간 확보를 목적으로하며, 녹지지역은 도시 전체의 면적 비율로 볼 때 대부분인 80% 정도를 차지한다.

주거지역은 도심부를 에워싼 부분으로 쾌적한 주거환경을 위해 어느 정도의 공지를 확보하게 한다.

상업지역은 도심의 극히 일부지역으로(홍성읍 도시지역 면적비율 1.6%) 업무와 유통, 상권이 밀집된 지역이며 도시유통의 기능을 극대화 하기위해 수평적인 공간밀도와 용적의 밀도를 크게 규정하고 있다.

도시계획법의 개정(2000.1.28)으로 건축법에서 규정하던 건폐율, 용적율에 관한 사항이 도시계획법으로 이관되어 유리군에서는 도시계획법조례를 입법 예고중에 있다. 입법 예고된 조례개정안에 따르면 건폐율과 용적율이 세분된 17개 지역중 대부분에서 상위법인 도시계획법 시행령에서 제시된 범위보다 크게 제한하고 있다.

지방자치단체의 조례는 그 지역의 환경과 여건, 도시의 균형적인 발전, 조례의 제정으로 인하여 지역주민에게 미치는 재산적인 손실 등을 고려하여 신중히 하여야 한다. 그러나 공고된 조례안을 볼 때 우리군의 여러 가지 사정을 충분히 반영하지 않은 획일적인 제한이라고 볼 수 있다.

특히 일반상업지역의 경우 현행 규정으로 볼 때 건폐율 80~90%, 용적율 800%이나 개정안에서는 건폐율 60%, 용적율 400%로 크게 제한하고 있다. 홍성읍 상업지역의 경우 조양문에서 김좌진장군 동상 로타리에 이르는 간선 도로변과 세칭 명동골목 주변의 지역 등이 싱업지역이며, 이 지역은 신흥도시가 아닌 오랜 시간속에 이루어진 도시형태로 각가의 대지의 규모가 작고 건축물은 매우 밀집되어 있다.

개정안대로 조례가 제정될 경우 이 지역 건축물의 대부분은 현행법상 건폐율 규정에 위배된 건축물로 전락할 것이며 이 건축물은 앞으로 증축, 개축의 행위가 매우 어렵게 된다. 따라서 이 지역은 재건축 또는 증, 개축의 행위가 이루어지지 못하는 침체된 지역으로 남을 것으로 예상된다.

또 강화된 건폐율(60%)에 의해 건축하였을 경우 상업지역내의 건축물 주변에 작지 않은 공지가 발생하는데 이는 가로변 건축물의 연속성을 단절하는 요인이 될 것으로 생각하고 높은 지가의 공지에는 처마 등을 달아내는 등의 불법 건축행위가 예상된다.

관계법을 입안하는 측의 취지는 과밀과 난개발을 지양하는 쾌적한 도시 건설일 것이다. 그러나 어느 지역에서나 획일적인 억제는 옳지 못하다고 생각한다. 도시는 과밀하게 개발할 필요가 있는 지역과 밀도를 낮게 제한할 지역이 있다. 일반 상업지역과 일반 주거지역의 건폐율이 동일한 조례개정안은 대단한 모순으로 생각한다.

우리군에서 시행하고 있는 현행 건폐율, 용적율 적용기준이 어느 지역의 경우가 불합리하다면 그 지역에 대하여 연구 검토하고 여론을 수렴하여 개정하여야 하며, 금번 개정안과 같이 건폐율 용적율을 일괄적으로 제한할 당위성이 있다면 이는 조례가 아닌 상위법인 도시계획법 시행령의 개정이 선행되어야 할 것이다.

우리군과 우리군 군의회 의원 여러분의 현명한 조례입안을 부탁드린다.
장민호(신세기 건축사사무소 건축사)

쾌적한 주거공간 확보를 위하여

군에서는 2000.7.1일 개정 도시계획법령이 시행되면서 법령에서 조례로 정하도록 위임한 사항에 대하여 홍성군도시계획조례 제정절차를 밟고 있다. 이번에 도시계획조례를 새로이 제정하게된 이유는 난개발을 방지하여 환경친화적 도시개발을 해야 한다는 사회적 여론과 지방자치 시대에 부합하는 자치권을 부여한다는 취지에서 도시개발 권한을 대부분 군조례로 위임했기 때문이다.

주요내용은 전에는 건설교통부 규칙으로 정하였던 개발행위허가(종전의 토지형질변경허가)의 기준과 절차를 조례에서 정하였고 지역 안에서의 용도제한, 건폐율, 용적율을 기존 건축조례에서 정하였던 것보다 강화하여 규정하였다.

그런데 조례의 내용 중 쟁점이 되는 것이 주민의 재산권 행사와 관련된 건폐율과 용적율이라고 생각한다. 언뜻 건폐율과 용적율을 시행령이 정한 상한으로 정하는 것이 주민의 이익을 위해서 최선이라고 생각하기 쉽지만 실은 그렇지 않다는 것을 여기에서 밝히고자 한다.

첫째, 쾌적한 주거환경의 조성이다.

건폐율과 용적율이 높다는 것은 도심 과밀화를 초래하고 그렇게되면 주차공간이나 녹지공간 확보가 어려워 삶의 질 향상과는 거리가 멀어진다. 주차공간 없는 건물에 찾는 손님이 줄어들 것은 자명한 일이고 결국은 자산가치 하락으로 귀결되어진다. 그리고 신도시에서의 러브호텔 문제처럼 세계적 추세가 개인의 재산권보다는 환경권을 중요시하고 있다.

둘째, 사회간접자본 인프라 구축에 따르는 추가비용의 발생이다.

도심 과밀화에 따라 거주인구가 늘게되면 교통량과 상하수도의 증가가 필연이고 이를 해결하기 위해서는 도로의 추가개설 및 상하수도 용량증가가 수반되는데 이에 따른 추가비용이 발생한다.
높은 건폐율에 따라 도로 가까이 들어선 건물 때문에 향후 도로의 확장 등이 필요할 경우 막대한 비용이 들게 되는데 이러한 모든 비용은 결국 주민이 부담하게 된다.

셋째, 건축법의 제한으로 실질적으로 높은 용적율을 적용하기 어렵다.

건축법에 의한 사선제한(도로의 폭에 비례한 건물의 높이 제한), 주차장 확보기준(연건축면적에 따른 주차장 확보기준), 일조권제한(건물높이에 따른 대지경계선으로부터의 거리) 등으로 인해 시행령에서 상한으로 정한 용적율을 실제로 적용할 수 없는 결과가 된다. 그리고 최근 건축허가 결과를 보더라도 700% 이상의 용적율을 보이지 않고 있다.

넷째, 도시지역밖 지역과의 형평성의 문제이다.

2000.12.27일 국토이용관리법시행령이 개정되면서 도시구역밖 준농림지역(60→40%), 자연환경보전지역(60→20%),의 건폐율이 강회되었고 용적율도 준도시(400%→200%), 준농림(100%→80%), 자연환경보전지역(400%→80%)별로 획기적으로 줄어들어 도시계획구역도 이들 지역과 형평성을 맞추는 것이 필요하다.

결론적으로 말하면 높은 건폐율과 용적율은 당장은 주민들에게 이익인 것처럼 보이지만 결국은 주차공간과 녹지공간의 부족, 사회간접자본 인프라 구축에 따르는 추가비용발생, 도시계획재정비 곤란 등으로 결국은 주민들이 손해를 본다는 것이다.

미래를 내다보는 도시계획 그 길만이 우리 후손들에게 쾌적한 삶의 공간을 물려주는 길이다.

홍성만(홍성군청 도시과 도시계획 담당)