최근 대출이율 상승을 이유로 임대인이 임차인에게 재계약(갱신)을 이야기하면서 월세를 매년 5%씩 증액하자고 요구하는 경우가 정말 많아졌다. 이럴 때 임차인은 무조건 월세를 매년 5%씩 증액하여 지급해야 할까? 만일 임차인이 임대인의 요구를 거부하면 계약갱신은 불가능한 것일까?
‘상가건물 임대차보호법’에 따르면, 조세, 공과금, 감염병 확산 등 경제사정의 변동으로 인하여 현재의 월차임과 보증금이 부당하게 높거나 낮은 상황이라면, 상대방에게 그 증감을 청구할 수 있다. 증액을 하는 경우에는 1년에 최대 5%까지 가능하도록 법에서 정해 놓았다. 이 규정 때문에 무조건 매년 5%씩 월세를 올릴 수 있다고 오해하는 임대인이 많다.
그러나 차임증감청구권은 당사자들이 주변 시세나 물가 등을 고려해 융통성 있게 차임을 조정할 기회를 보장하기 위한 것일 뿐, 무조건 매년 5%씩 증액할 수 있는 권리는 아니다. 만일 임대인의 요구를 임차인이 받아들이지 않는다면, 임대인은 마음대로 차임을 증액할 수는 없고 법원에 증액 차임에 대한 소송을 제기하여야 한다. 이때 법원은 조세, 공과금, 주변 시세 등을 고려하여 적정 수준의 차임을 판단하며, 5%의 증액이 과다하다면 법원에서도 받아들이지 않을 것이다.
이 경우 임대인은 차라리 기존 임차인과 계약을 해지하고 새로운 임차인과 높은 월세로 다시 계약하고 싶은 마음이 들 수 있다. 하지만 ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인이 차임 지급을 연체하거나 건물을 고의로 파손하는 등의 잘못이 없는 한 최소 10년까지 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 따라서 임차인이 차임 증액을 거부하더라도 최초 계약시점부터 아직 10년이 지나지 않았다면 임대인 마음대로 계약해지는 불가능하다.
결국, 상가건물의 차임 증액 한도는 1년에 최대 5%이지만, 임대인에게 5% 증액이 무조건 적인 권리는 아니며, 임차인은 임대인의 5% 증액 요구에 무조건 응해야 할 의무도 없는 것이다.
